Форум для начинающих инвесторов 

Тут вы найдете все, что необходимо начинающим инвесторам

Все, что происходит вне мира инвестиций
Аватара пользователя
By Leitter
#84114
Недоступное жилье в России
На форумах люди часто пишут о лохотроне на рынке Forex, но никто не обсуждает лохотрон который устроили политические деятели в России на рынке кредитования и социального жилья.

Вот это воистину лохотрон, политический рычаг давления кремля на российских граждан. В Санкт-Петербурге цена за квадратный метр НЕКАЧЕСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ превысила 3000 USD за квадратный метр, когда как во всем мире квадратный метр жилья среднего качества колеблется от 500 до 1500 USD за квадратный метр с ипотекой 3-5%. Причем зарплаты жителей этих стран гораздо выше зарплат россиян.

Эта политическая авантюра с безудержным ростом цен на жилье, не поддающееся никакой логике и здравому смыслу бьет все исторические рекорды! На рынке жилья хозяйствует мафия чиновников и силовиков, скупая квартиры на украденные из бюджета деньги и на получаемые взятки.

Так как производство в России скоро окончательно навернется медным тазом (это видно по динамике цен на акции электроэнергетической отрасли), а вкладывать деньги за рубежом чиновники боятся из-за криминального прошлого с риском заморозки активов. То наши "уважаемые" чиновники, при поддержке кремля, устроили настоящий пузырь на рынке недвижимости. МММ в действии. Причем Мавроди нервно курит в сторонке.

Социальные субсидии на покупку жилья россиянам принципиально не выплачиваются десятилетиями! Причем здесь мы видим снова закулисное политическое давление властей на граждан, поведенческий цинизм и сарказм жилищных чиновников в кабинетах районных администраций поражает всяческое воображение.

Бюджетные средства на социальное жилищное строительство в России расходуются (реализовываются в размере 1% от бюджета) Остальные деньги крутятся в банках подконтрольных силовикам, с целью получения дивидендов. Нереализованные средства возвращаются в казну, а чиновники увольняются как некомпетентные и сразу уезжают за рубеж с наваром от дивидендов. Никто не сажается и не наказывается.

ВЫВОД:

На сегодняшний день, пузырь на рынке недвижимости в России, сформирован государственной властью, в частности кремлевскими деятелями с целью политического и социального давления на российских граждан. Отсутствие производства и государственных субсидий регионам, вынуждает граждан (не без воздействия СМИ) переезжать в большие города, в частности Москва и Санкт-Петербург на съемные квартиры, принадлежащие чиновникам и их семьям: игрокам на рынке недвижимости. Так же огромную роль в этой авантюре играет и миграционная политика Кремля.

ПРОГНОЗ:

За отсутствием на российском рынке жилья иностранного капитала, (иностранные инвесторы в отличие от российских умеют включать голову) В ближайшее время повторится японский сценарий 1991г. Цены на жилье рухнут сначала в два раза, а затем еще в два раза и будут находится там очень долгое время. Так как в условиях экономического спада - спрос на энергоносители по всему миру ( в частности нефть), будет стабильно падать, а российская экономика целиком держится на продаже нефти и газа - в ближайшее время нас ждет серьезный обвал государственной пирамиды на рынке жилья и последующая девальвация рубля приблизительно в 2018г.
#84115
Старенькое, но по теме)
https://youtu.be/itj4OESZPlY
#84116
#84117
В конце 1989г. финансовый пузырь в Японии интенсивно раздувался. Цены на рынке недвижимого имущества казались настолько высокими, что остроумное и часто цитируемое замечание звезды бейсбола Йоги Берры о том, что «жить там настолько дорого, что никто не может себе этого позволить», казалось вполне справедливым.

Банки предоставляли ипотечные кредиты сроком на 100 лет, которые должны были погашаться тремя поколениями. Новый глава Банка Японии был обеспокоен тем, что слишком высокие цены на жилье разрушат социальную гармонию. Новые инструкции Центрального банка призывали японские банки ограничить темпы роста объема ипотечных ссуд до уровня увеличения объема всех выдаваемых банком видов ссуд.

Как только темпы роста кредитной массы замедлились, некоторые недавние покупатели недвижимого имущества почувствовали нехватку наличных средств; их рентный доход все еще был меньше, чем платежи по закладным, но теперь они уже не могли получить новый кредит на погашение процентов по ранее взятым кредитам. В этих условиях некоторые из таких инвесторов были вынуждены продавать свое имущество. Сочетание этих продаж и резкого сокращения темпов роста кредитной массы вызвало снижение спекуляции недвижимостью; расхожее мнение о том, что цена недвижимости всегда растет, оказалось опровергнуто.

Котировки акций и цены па недвижимое имущество начали снижаться в начале 1990г.; курсы акций упали на 30% в 1990г. и еще на столько же в 1991г. Па фондовом рынке Японии образовался нисходящий тренд, хотя и было отмечено четыре существенных «отскока». В начале 2003г. котировки японских акций опустились до уровня двадцатилетней давности, несмотря на то, что экономика страны за эти годы значительно выросла. Реальный экономический рост составлял в среднем немногим более 1%.

Уровень розничных цен начал падать в 1999г. на 1-2% в год, что вызывало риск развития классической долговой дефляции, приводящей к большому количеству банкротств, которые, в свою очередь, привели к огромным потерям для банков и, следовательно, к распродажам активов, приводящим к обвалу цен.

Теперь японский «вечный двигатель» закрутился в обратную сторону. Продажи недвижимого имущества приводили к снижению рыночных цен. Снижение цен на недвижимость и акции означало уменьшение объемов банковского капитала; возможности банков по предоставлению ссуд теперь существенно ограничивались.

Темп роста расходов домохозяйств заметно уменьшился, поскольку миллионы семей стали отдавать предпочтение экономии получаемого дохода для компенсации своих потерь, связанных с падением цен на недвижимое имущество и акции.

Уровень банкротства в Японии увеличился, банки и другие финансовые учреждения несли крупные убытки по выданным ссудам. Небанковские финансовые организации, которые специализировались на выдаче ипотечных кредитов, оказались на грани полного краха.

Многие из банков теперь были суперосторожны при выдаче новых ссуд. Они поняли, что то, что рассматривалось как консервативная политика использования недвижимого имущества в качестве имущественного залога по ссудам, на самом деле таило в себе огромную опасность, поскольку оказалось, что цены на недвижимое имущество могут не только расти, но и снижаться. Впервые банки начали задаваться вопросом: «Если мы согласимся на выдачу этой ссуды, то какова вероятность, что мы получим назад свои деньги?» Из-за ставшего столь трезвым подхода банков к выдаче ссуд заемщики, в свою очередь, тоже стали размышлять па тему: «А будут ли новые инвестиции настолько выгодными, чтобы увеличить рыночную стоимость нашей компании?»
#84118
Ипотечный кризис в США — финансово-экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам и учащение случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества. Этот кризис принято считать началом мирового финансового кризиса 2008 г.

Традиционно в США доля ипотечных кредитов с высокой долей риска находилась на низком уровне в 8 %; в 2004‒2006 гг. она выросла до приблизительно 20 % от общего числа выданных ипотечных кредитов. При этом потребительское кредитование в США приобретало всё большую популярность: в конце 2007 г. доля долговых обязательств от общей суммы располагаемого личного дохода выросла до 127 % (в 1990 г. она составляла 90 %), что в значительной мере было вызвано широким распространением ипотечного кредитования

Цены на жилую недвижимость в США активно росли до середины 2006 г., после чего они начали стремительно падать; из-за этого заёмщикам стало значительно сложнее добиться рефинансирования кредита. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам с плавающей ставкой начали повышаться, что повлекло за собой повышение размера ежемесячных выплат и привело к резкому росту количества случаев невыполнения обязательств по кредитам.

Непосредственной причиной ипотечного кризиса стал прокол экономического пузыря на рынке недвижимости США, рост которого достиг наивысшей точки в 2005—2006 гг.. Вскоре после краха рынка недвижимости всё большее число заёмщиков было не в состоянии выполнять свои обязательства по ипотечным кредитам. В 2004—2007 гг. кредиторы выдавали большое количество ипотечных кредитов, и именно заёмщики, получившие кредиты в этот период времени, были чаще всего неспособны производить выплаты по обязательствам.
Поскольку заемщики были уверены в долгосрочном росте цен на жилую недвижимость, они были склонны принимать на себя трудновыполнимые обязательства по ипотечным кредитам.

К сентябрю 2007 г. из-за падения цен на недвижимость рыночная стоимость 23 % объектов жилой недвижимости в США оказалась ниже суммы выплат по ипотечному кредиту. Это стало для заёмщиков финансовым стимулом для отказа от выплат по кредиту и передачи недвижимости в собственность залогодержателей (банков). Начавшееся в конце 2006 г. массовое отчуждение собственности за долги, спровоцировало новый виток падения цен на недвижимость.

Рецессия на рынке недвижимости и последовавший за ней кризис на финансовом рынке привели к тому, что рядом центральных банков было принято решение уменьшить процентную ставку, а многие правительства начали осуществлять программы стимулирования экономики.

Заёмщики из группы высокого риска, как правило, не всегда способны погасить кредит и имеют небезупречную кредитную историю; соответственно, риск невыплат по ипотечным кредитам выше, чем по потребительским кредитам, выданным первоклассным заёмщикам. В случае несвоевременных выплат по ипотечному кредиту (банку или другой финансовой организации), кредитор (банк) имеет право провести изъятие заложенного имущества.

В мае 2010 г. Уоррен Баффетт и Пол Волкер независимо друг от друга опубликовали списки вызвавших кризис неверных допущений и умозаключений, влиявших на активность финансовой и экономической систем США, среди которых:

- Цены на жилую недвижимость не могут резко упасть.

- Нерегулируемые открытые финансовые рынки обеспечивают оптимальную продуктивность и стабильность системы.

- Концепции из области физики и математики могут использоваться для создания финансовых моделей рынков для оценки рисков.

- Несбалансированность экономики (например, значительный дефицит торгового баланса и низкий уровень сбережений) не влияет на устойчивость рынка.

- Теневая банковская система и рынок производных ценных бумаг не нуждаются в более сильном правительственном регулировании

Резкий рост цен на недвижимость и распространение ипотечного кредитования привели к строительному буму и, с течением времени, к избытку домов, выставленных на продажу, что в середине 2006 г. привело к прекращению роста цен на недвижимость и их последующему падению. Доступность кредитных продуктов, а также широко распространённая вера в то, что цены на недвижимость будут продолжать расти, заставили многих неблагонадёжных заёмщиков согласиться на условия ипотечного кредитования . Заёмщики, которые знали, что будут не в состоянии производить более высокие выплаты после окончания первоначального льготного периода, планировали провести рефинансирование кредита, что было возможным благодаря постоянному росту цен на недвижимость. Но когда во многих регионах США цены на дома начали падать, проведение рефинансирования стало проблематичным и те заёмщики, которые не смогли добиться рефинансирования кредита, оказались не в состоянии производить выплаты по высоким % ставкам.

Профессиональные консультации по вопросам инвестирования от компании IFC